房屋仲介業近幾十年來除了因為人員素質以及高度運用 ICT 產品，大幅提升整體服務品質外，在建案推動與銷售的行銷執行方式上，仍乏善可陳，因此電視廣告、報紙整版露出、定點傳單發送、設置華麗樣品屋，以及於例假日雇用專人於各路口定點舉牌站崗等，仍舊都是業界所普遍採用的建案推銷模式，至於工具所能創造的真實觸答率與資源投報率，也就難以評估，而更不用論及以上所提到之行銷工具，只能創造單點接觸，而並無法創造整合行銷的效果。
文 / 林承毅 (林事務所 服務設計師, 悠識人類學家&服務創新顧問)
1. 楔子
櫻花是日本的象徵，由於櫻花花期很短，每年長則七日；短則五天，而後常在一夜之間瞬間掉落，這種急速消逝，而非逐漸衰敗的自然現象，不僅與八世紀傳入日本之佛教無常觀思想互相輝映，千年來也深深著烙印在尋常日本人身上，並延伸成為日本的民族象徵；武士道精神，『將生命力瞬間燃燒到最高點，在最絢爛的一刻落幕』；二戰時期的神風特攻隊可說作了最佳的詮釋。此外櫻花、武士等日本意象，融合著佛教思想，也形成一種屬於日本的獨特死亡美學，猶如大文豪三島由紀夫曾留下：『雖然金閣寺燒掉了，但是它的美就像櫻花的精神一樣，永遠留在人們心中。』的經典名句，隱約說明，美好的事物，縱使消逝，但她的美，將成為不滅的記憶，傳唱千年。
2.一座白色未知的後現代空間
2011年11月26日，在台北市區羅斯福路及辛亥路交叉口附近，矗立著一棟乳白色完全開放式兩層樓建築，極簡洗練中帶點禪意的建築風格，在水泥叢林大樓林地的羅斯福路中獨樹一格；除以大理石為主的鋼構建築體外，枕木搭建的露台、佈滿黑色洗石的水池、兩層樓高大樹及懷舊裝飾品，形塑出獨特的環境氛圍。不僅如此，主結構體採通透性設計，可隨需要進行調整，因此看似笨重的大立方體，可隨著白天夜晚的不同進行調整，不到幾分鐘的時間一座時尚的後現代 BAR 台就會出現在您的眼前。
當然，從外觀來看，它的確像是一座專位販售都市豪宅所構築之時尚風格樣品屋，但答案不全然正確，以「里民咖啡館」為定位概念之寶鋪里民 PAO PU Cafe，不僅採無牆式的設計，更是一集合在地關懷、人文藝術、生態環保與社會公益於一身之社區公共空間；然而吊詭的是，這樣一個看似美好的都市新場域，卻在成立的那一刻起，就注定有著不可抗拒的宿命，而紅顏薄命，即是咖啡館最佳的寫照。猶如 Bar 邊冰冷且每日規律遞減的數目字，從三百到兩百到最後歸零，代表的不是來客數，而是為熄燈的那一刻預作宣告。是的，曾經座落在羅斯福路的它，如期在2012年10月告別人群，正式吹起熄燈號，而整個建築體更在三周之後進行拆除，如曇花一現般短暫存有的它，最後創造出在地居民、建商、購屋者及社會四方共利的結果，不僅創造並帶來虛實多方的效益，尤其場域所創造出的空間氛圍與帶來的場所經驗，早已烙印在台北市南區住民心中不滅。雖然建築體已不復存在，但整個過程，體現出一種具創新概念的整合行銷思維，並宣示了一種嶄新的房屋銷售模式革命即將展開。
3.過渡－再生
位於羅斯福路三段及辛亥路口，天主教耕心文教院旁三百餘坪長條型空地，為台北市專蓋小戶數精緻豪宅之知名建商-寶舖建設，於2010年年初以每坪719萬的天價所標下，原土地上為一棟已荒廢多時之日治時期木造宿舍，因考量興建集合式住宅之土地需求，原基地面積略嫌狹小，因此與周邊擁有80坪土地之順天堂企業合作共同開發，將推出標榜人文、藝術、環保，並傳承溫羅汀巷弄文化氛圍之建案「青田、青」，建案於2013年三月開始整地動工，完成後將是小而精緻之文藝小豪宅，勢必成為羅斯福路上，另週邊文人雅士及都會文青，趨之若鶩之新焦點。而寶鋪里民 PAO PU Café 即為建商在進行新建案施工前過渡時間之臨時建築，由案主寶舖建設贊助、委由信義房屋規劃的公共藝文空間。起因於隨著都市發展腳步，台北周邊屋齡超過四十年以上老舊建築，面臨到改建的問題，然而隨著住民意識的抬頭，近年來建商與當地居民與執法單位三方之間的紛爭層出不窮，尤其經過2012年文林苑都更事件之後，「都市更新」這四個字更格外顯得敏感，也因此建商更體認到在建案推動的歷程中，除須更加放下身段保持低調外，如何減低現今社會氛圍下，已無端將建商、財團扣上一頂萬惡不赦之惡霸大帽，可見加強雙方間溝通及理解，的確勢在必行。尤其如果能創設一個平台機制，讓多方的意見與理念能得自由傳遞，不僅能化解各自疑慮及無謂紛爭，所帶來社會成本的浪費，進而創造一個和諧共榮的新局面。
姑且不論，寶舖建設起造 “寶鋪里民 PAO PU Café” 之初衷為何，單純從使用者觀點來看，這座充滿魅力的空間，在運用上，的確為城市、土地及居民創造出相當的價值，因此雖僅短短矗立在台北市街頭不久的時間，但早已成為日本背包客口耳相傳中台北必訪景點，足見其魅力之大。整座咖啡空間設計，完全無任何圍籬及外牆，營造出絕對開放的空間感，竭誠的迎接著每位貴賓的到來，而建築體選擇白色為主基調，一樓除了有一座純白充滿後極簡風格之木造吧台之外，放滿一整個牆面建築藝文雜誌的大型成列架，充滿質樸古意並帶有禪風的廁所，牆上各式大小不一的藝術品以及充滿環保人文關懷的經典短語，創造出充滿人文風格的環境氛圍，因此常可見朋友二三，自在徜徉在任何一個空間角落。而在視覺上令人眼睛為之一亮之處在於，設計師竟然大膽的在天花板上直接開了一個約直徑一公尺的大洞，讓一棵種植在一樓造形池中間的樹，能不受限的自由自在往天空延伸，不經讓人感受到，人、地及建築，三方和諧共生的韻律。
4.空間、聚落、服務、設計
空間充滿驚奇之處不僅如此，在一樓的另一側，有著充滿生機的活動空間造景「Colour of Earth」：於鑲嵌在牆上的十六格透明抽屜，裝滿了色彩妍麗不一的當季蔬果，充滿地球的原色，並隨著季節更替而座替換，蘋果、洋蔥、檸檬、南瓜都曾輪番登場，讓前來的顧客感受到環境展現出的季節感與生命力，告別寬敞的一樓空間，緩步沿著大理石階上到二樓，印入眼簾的是另一個通透性高，但並不設防的空間結構，因此常可見情侶二人或躺或臥，因此這裡視野遼闊，可是遠眺羅斯福路上人龍車海的好地方，但二樓空間也不僅僅如此而已，在樓梯的左側，有一道看似隱密的白色木牆，這裡不需暗號，但需要您強健的肩膀使勁推開它，您會發現柳暗花明又一村，裡面就是我們俗稱的樣品屋展示空間，但這裡沒有任何銷售人員，只有滿屋子的標語與故事，透過動態的影片與文字符號，訴說著環保理念與人地關係，當然精緻的未來建案模型，能適時的帶著您進入這個環境場域，是的，這裡也歡迎大家動手，透過陳設的道具及介面平台，人機自然而然的產生互動，無聲無息的將產品的元素，注入參觀者的腦海中，廣告在這裡，可以默默的，它一點都不須張揚。
如仔細觀察來訪者的組成，一反周邊咖啡館以學生與年輕上班族為主的型態，在這裡除了附近就學的大學生，行車經過的路人及慕名而來的各地遊客外，居住於周邊區域的居民，反而是這家咖啡館的主角，透過各式推陳出新的活動企劃，如資源回收送咖啡，捐二手書免費享用茶飲，並不定期贈送 Colour of Earth 成列櫃上的當季蔬果，透過如傳統街坊間互通有無式的互動模式，與在地人做朋友，不僅建立起溝通對話基礎，並讓厝邊頭尾，願意主動接近並親近這個空間，打破隔閡並弭平距離感，尤其透過咖啡店四周精緻且充滿設計感的文案意象，傳達建設公司對於土地、建築及環境的願景主張，透過場域，扮演起無聲的溝通媒介，讓文林苑王家所付出的慘痛代價，成為絕響。值得一提的是，由於該區垃圾集散地，正巧位於咖啡空間正前方，因此夜間時分，也成為拉近彼此距離的重要時刻，透過咖啡茶水的免費提供，以及藝文展演的吸引，讓這裡能成為社區居民心目中另一個新的社區活動中心，因此三五好友駐足談天說地，或是在倒完垃圾後，獨自找上一張椅子享用免費 WIFI，或許喝上一杯咖啡，或許翻一翻當期設計雜誌，還是聽一場知識性的演講或是欣賞一個有趣的展覽，空間的運用，已經跳脫了一家咖啡廳或是樣品屋的格局，而是一個充滿人味的交流平台，對於在地人而言，他是個可供歇腳的社區集散地，對於慕名而來的旅人而言，這是一個彷彿能跟著城市一塊呼吸的新地標，無形之中，從空間的運用，隱約掀起漣漪效應 (Ripple effect)。
而或許你會納悶，希望成為街坊鄰居心中自家書房、客廳、後花園，甚至廚房的寶鋪里民 PAO PU Café 到底賣甚麼，除了販售無形的理念與價值外，這裡僅僅販售咖啡與茶飲，黑咖啡，拿鐵及各式調味茶飲，安神紅葉茶、櫻花綠茶及冷香薄荷茶等，令人驚奇的是，杯杯訂價僅是一般超商水準，或許您會因此而輕忽它的品質，不用懷疑，這裡所選用的咖啡豆，來自於在台灣藝文圈享有盛名之蔡李陸咖啡商號，手工挑選的咖啡豆，並經由日式遠紅外線烘培技術加持，讓濃濃的咖啡香中，帶了點特殊的氣味，沒錯，那是屬於台灣土地獨特香氣，由這一點堅持，再再可體會出建商的巧思與用心，當然隨行杯上的文案，「3公分的相遇」，透過如此隱晦的方式，何嘗不是另一個巧妙的置入。一個用心經營的咖啡空間，雖然短暫不過的日子，但所創造出的五感體驗，必定讓這個美好記憶，永存每一位造訪者的心中。PAO PU Café 他不僅僅只是一個都會文青趕集的時尚據點，曾經存在過的他創造出一個屬於台北人的咖啡書寫，一個屬於新城市房屋銷售型態的實驗傳奇。
5.和諧共益、四方創價
『如果要蓋一個不一樣的房子、或許應該從接受不同的觀念開始。
社區開始在運動，社區生態決定生活自主性，
而美的記憶，是感謝與生活的結合…
台灣台北藝術新軸線，一個沒有圍牆的里民部落
城市的遠見、創造出社區生態的環境…』
從豎立在咖啡空間門口水池中的那塊告示牌背後的文案，已經完成述說了，這個具實驗性質的房屋銷售方式，背後所要傳達的精神，然而這樣創新的模式，在有形與無形間，解決了幾個積習已久的問題，包含都更的衝突，建商與當地居民的不信任感以及傳統房屋銷售方式的僵化，轉而透過建商巧思下所創造出新的模式，透過環境、空間、藝術、咖啡與人對話，讓理念能化身成為動人的故事，取代傳統推銷式的廣告，因此就這個建案，你不會在假日路口，看到任何高舉著青田青的人體活動立牌，你看到的是自在的社區居民以及慕名而來看屋的人，在這個充滿藝文氛圍的場域當中，享受著土產的咖啡與茶，欣賞著美國裝置藝術家 Gordon Chandler 的 KIMONO 新生展，並從空間的文案中去瞭解這個空間的未來發展與願景，在這裡，看不到任何樣品屋常見討價還價的尷尬場面，因為當您能全然的認同建案背後所傳達的願景與價值，這時價格將不會再是優先選項，成交也將成為舉手可得，再簡單也不過的必經過程。
最後讓我們反思這個實驗性房屋銷售計劃所創造之效益與價值
循著過往產業發展脈絡，可清楚了解到，絕大多數台灣服務業者，在執行行銷推廣計畫時，往往受限於既有行業慣習、資源、人力等諸多現實面考量，而多半無法跳出既有框架 (out of box)，提出具有創意或得以開創新價值的作法，如此因循既有行為模式的結果，也許隨著執行者的素質能讓整個計畫能 doing better，達到改善精進的效果，但卻無法開創一個前所未有的商業模式以創造價值。透求其中原因，欠缺的多半不是資源或技術所帶來的侷限，而是缺少了一種思維的革新與模式轉換過程的勇氣。
回頭看本案例所屬之房屋仲介業，近幾十年來除了因為人員素質以及高度運用 ICT 產品，大幅提升整體服務品質外，在建案推動與銷售的行銷執行方式上，仍乏善可陳，因此電視廣告、報紙整版露出、定點傳單發送、設置華麗樣品屋，以及於例假日雇用專人於各路口定點舉牌站崗等，仍舊都是業界所普遍採用的建案推銷模式，至於工具所能創造的真實觸答率與資源投報率，也就難以評估，而更不用論及以上所提到之行銷工具，只能創造單點接觸，而並無法創造整合行銷的效果。然而寶鋪里民咖啡館的例子，可說是一則具實驗性格之整體行銷企劃，透過這個案例的實證過程，也體現出一種新形態之房屋銷售模式，勢必將成為業界標竿，引領整個房屋銷售市場走向另一個新的境界。寶鋪里民咖啡館不僅僅是一個咖啡空間，透過人-物-境-活動的交互串連，並具體施行五感行銷的核心概念於其中，讓咖啡空間儼然成為理念傳遞與交流的平台，因此這是一個不一樣的樣品屋，在這裡沒有人談論物建的坪數多寡，也沒有人在意近期市場行情波動。透過淺嘗咖啡飲品、透過參與活動講座、透過體驗咖啡館裡面裝飾擺設所形塑出的環場氛圍，每個人都能在這邊找到屬於自己的位置，享受閒靜安適的空間，並與空間建築、環境生態與未來生活等議題進行對話。
文章原發表於 CPC 顧問MKC專欄
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