共同工作空間 WeWork 用矽谷式空間和人脈網絡，重寫「上班」的定義

文/ 盧佑喬

（圖片來源：wikimedia）

全球最大的共同工作空間（Coworking Spaces）WeWork 於 8 月 7 日宣布將在韓國和東南亞投資 5 億美元，加速拓展國際市場。本身未擁有任何房產的 WeWork，如何藉由出租辦公空間，6 年內躋身紐約最有價值新創企業？

創新點：共同工作空間的最大價值，不是有形的空間，而是無形的人脈。

WeWork 創辦人 Adam Neumann，創業前在嬰兒服飾公司 Krawlers 工作，並在工作的大樓內認識了建築師 Miguel McKelvey，兩人發現這棟大樓裡有些空間長期閒置，於是興起了共同工作空間的念頭，在 2008 年創立了WeWork 的前身──位於布魯克林區的綠色商辦 Green Desk。

▲ WeWork創辦人之一Adam Neumann （圖片來源：flickr photo credit: TechCrunch）

事實上，共同工作空間的概念早就存在，商辦、工商大樓滿街林立，但兩位創辦人將「工作以外」的因素納入考量，Green Desk 主打環保、永續，結合社交和休閒，迅速在紐約打響知名度。

Green Desk 起步後不久，他們發現真正讓客戶著迷的不是環保概念，而是「工作社區」的氛圍，客戶想要一個能提升工作效率、讓工作者自在快樂的環境。於是 2010 年他們賣掉 Green Desk，WeWork 於紐約 SOHO 區正式成立。

1.人人都想要矽谷辦公室，但不是人人都能到矽谷上班

▲ WeWork 倫敦共同工作空間（圖片來源： wework）

Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 先租下一層辦公空間或整棟大樓，再將同個平面隔間並加以裝潢，最後出租給自由業者、創業團隊或大型企業。乍看之下 WeWork 的運作方式很像二房東，但他們不只是出租空間這麼簡單。

WeWork 了解當前創業風氣盛行，大家都嚮往矽谷巨頭 Google、Facebook 的開放式辦公空間，然而「人人都想要矽谷辦公室，但不是人人都能到矽谷上班」，因此 WeWork 的使命便定位在提供顧客一個舒適、自在、對工作加分的空間！

兩位創辦人專業分工，Adam Neumann 負責經營管理、建築師出身的 Miguel McKelvey 則擔起空間設計重任，將每個空間設計成時髦、充滿活力、創意的「矽谷風格」辦公室，並利用透明隔間讓空間在視覺上更為寬敞，也方便租戶們彼此認識交流。

▲ WeWork 透明辦公隔間（圖片來源：Flickr photo credit: Payton Chung）

WeWork 提供多種尺寸的辦公空間，從一小張辦公桌、開放式辦公區到私人辦公室，讓客戶依需求選擇最適方案。所有辦公空間配有無線網路、客廳、咖啡、啤酒、廚房以及各種辦公設備，租戶可以穿著輕便、甚至帶寵物來上班。

美國彭博社（Bloomberg）記者 Andrew Rice 從事自由業作家十多年，一年前他加入 WeWork，並形容他在曼哈頓Varick Street 大樓租用的空間像家小酒館，深色木桌、皮椅配上錯視風壁紙和紅色天鵝絨布簾，不只空間有情調，每天還有 Happy hour 提供各式酒品，讓租戶結束一天的工作後，可以到吧台小酌、聊天。

這就是 WeWork 的魅力所在，當工作環境變得時髦又便利、四周充滿讓人紓壓的設施，上班就不再沉悶無趣。WeWork 結合辦公、娛樂和社交，成功吸引來自金融、法律、科技、媒體、藝術等各行各業公司「入住」。目前WeWork 已在全球 30 座城市、90 多個位置設點，更積極往中國、印度發展，大型企業如微軟、戴爾、GE 奇異等都是 WeWork 租戶！

2. 不只是空間租賃，更是創業社群

讓 WeWork 在共享空間產業脫穎而出的第二個原因，是他們透過共享工作空間，提供租戶一個跨領域、跨產業的人脈網絡與創業社群。

對創業者而言，集思廣益、腦力激盪是創新靈感的來源，而 WeWork 在全球各地已有超過 8 萬位會員，只要你註冊成為 WeWork 租戶，便能輕鬆享有這 8 萬人的社群網絡。WeWork 推出同名 APP，租戶可以透過 APP 和網路平台分享故事或拋出問題，廣納各方人士意見。此外，每棟 WeWork 大樓都有「社區經理」（Community Manager），負責安排交流活動，例如瑜珈課、讀書會、品酒會、桌球賽或派對，社區經理也會主動介紹租戶們認識。

▲ WeWork APP介面與功能（圖片來源：APP Store – WeWork）

在這裡每個人來自不同背景，卻對工作、創業有相同熱情，透過 WeWork 你很可能結交志同道合的夥伴、尋找合作廠商，甚至認識未來的老闆或投資人。WeWork 有如實體社群網站，且人脈網絡比 Facebook、LinkedIn 更具體精確，這些軟性附加價值使 WeWork 辦公空間炙手可熱，也讓租戶一再續約！

根據華爾街日報（Wall Street Journal），以審計與管顧聞名的國際會計師事務所 KPMG（安侯建業），在曼哈頓約有 50 名員工使用 WeWork 大樓辦公，裡頭所有員工穿著 T-shirt、圍繞長形木桌與白板做事，愜意的氣氛讓人很難想像這是 KPMG。

現為 KPMG 研究員兼顧問的 David Pessah 分享他親身的有趣經歷：兩年前他任職於一間只有 4 人的新創公司，他們的辦公室正巧和 KPMG 在同層 WeWork 大樓，大樓內 KPMG 自在的工作氛圍，顛覆了他對會計師事務所嚴肅、緊繃的刻板印象。有天在電梯內遇到 KPMG 總監，兩人相談甚歡，於是 David Pessah 就在 WeWork 大樓內獲得了現在的工作！

▲ WeWork 曼哈頓辦公空間（圖片來源：WeWork Location ）

單從辦公室租賃的角度來看，WeWork 的收費貴得驚人，一張專用辦公桌月租 350 美元起、一間私人辦公室 450 美元起，價格依地點而異，例如位於曼哈頓的 8 人辦公室月租就要 6250 美元！

但在大都市如倫敦、紐約的 WeWork 大樓八成以上客滿，空出來的位置也會在幾個月內出租，因為除了空間租賃，加入 WeWork 對內提升團隊向心力、對外建立業界人脈以及 WeWork 社群歸屬感，若將這些無形價值納入考量，目前的收費實在划算！

3. WeWork 用這三步驟建立自己的競爭優勢

WeWork 雖然佳評如潮，卻也面臨財務結構的質疑和抨擊。WeWork 獲利主要來自租金，但批評者認為這種二房東的套利行為無法長期發展，且 WeWork 不少用戶屬於新創企業，倘若新創市場有大型波動，這些用戶難以募資，便付不出租金。

面對質疑，WeWork 並不畏懼，因為它用這三步驟成功建立自己的競爭優勢：首先，為了有效分散風險，WeWork 只有一小部分的租戶是以創投資金為基礎的新創團隊，大部分租戶是比較穩定成熟的企業。

另外，WeWork 也會故意讓租戶的類型變得更多元，這樣的用戶組成才能有效分散市場波動帶來的風險。

減少風險是第一步，為了留住更多租戶，WeWork 第二步是花費精力投入營造租戶的合作默契和歸屬感，WeWork 讓租戶可以透過線上 APP 或是線下舉辦的實體活動，建立跨產業、跨國界的交流。

當租戶透過 WeWork 建立人脈後，若改向其他公司租用空間，便等於放棄在 WeWork 經營的社交圈。WeWork 透過這種方式成功培養了很多忠實租戶。

（圖片來源：WeWork）

紮穩根基後，WeWork 最後一步就是擴大規模，它選擇多角經營的方式。WeWork 表示它們的目標是為辦公空間制訂營運計畫，為這些空間帶來更多價值，像是提供租戶不同產業的資訊交流，結交更多人脈等等。WeWork 不像傳統房產公司意在銷售或出租空間。創辦人 Adam Neumann 更以「WeWork 共享街區、社區」（”WeNeighborhoods” or a “WeStreet”）為未來願景。

WeWork 的多角化經營，除了共同工作空間，更計畫在大都會區如華盛頓和紐約推出 WeLive 共享公寓（co-living apartments），其概念是位於 WeWork 辦公室樓上的微型公寓（micro apartments），結合腳踏車停放區和花園、圖書館等休閒區域，讓共享空間變得更多元有趣，藉此觸及更多租戶。

從控制風險，到紮穩根基，最後再擴大規模，WeWork 正一步步地掀起這波共享經濟的新熱潮，成功主打「在你喜歡的空間，做你喜歡的事」。